Historyczny moment na rynku nieruchomości. Warszawa oddaje lidera
Październik 2026 roku przynosi dane, w które jeszcze kilka miesięcy temu mało kto by uwierzył. Z najnowszego raportu platformy Otodom wynika, że **warszawski rynek mieszkaniowy stracił swoją dotychczasową primę**. We wrześniu 2026 roku średnia cena transakcyjna mieszkań sprzedanych w stolicy Małopolski wyniosła aż **17 828 zł za metr kwadratowy**.
Dla porównania, w tym samym okresie w Warszawie średnia cena transakcyjna ukształtowała się na poziomie **17 767 zł/mkw.** Różnica jest symboliczna, bo wynosi zaledwie kilkadziesiąt złotych, ale symbolika tego przetasowania jest potężna. Kraków oficjalnie stał się najdroższym dużym miastem w Polsce pod względem faktycznie zawieranych transakcji.
Mechanika portfeli: Dlaczego pod Wawelem zapłacono więcej?
Jak to możliwe, że dawna stolica Polski prześcignęła pod tym względem potężną Warszawę? Eksperci zwracają uwagę, że kluczem do zrozumienia tych danych nie jest ślepy wzrost wszystkich stawek, lecz **struktura popytu oraz tzw. miks transakcyjny**.
Jak tłumaczy **Katarzyna Kuniewicz**, dyrektorka badań rynku Otodom, relacja między cenami ofertowymi a transakcyjnymi potrafi mocno zaskoczyć. Kiedy na rynku masowo schodzą tańsze lokale, w ofercie deweloperów zostają droższe perełki, co winduje statystyki ofertowe. Gdy jednak kupujący masowo rzucają się na droższe apartamenty i inwestycje z wyższej półki – tak jak miało to miejsce we wrześniu w Krakowie – średnia cena faktycznie sfinalizowanych umów drastycznie rośnie.
Co ciekawe, w Krakowie średnia cena transakcyjna okazała się aż o **ponad 5 procent wyższa** od średniej stawki ofertowej w tym mieście. W Warszawie sytuacja wyglądała zupełnie odwrotnie – tam średnia cena transakcyjna była o blisko 10% niższa od wyjściowych cen z ogłoszeń, co pokazuje zupełnie inną dynamikę negocjacyjną i zasobność portfeli kupujących w obu metropoliach.
Deweloperzy zmieniają taktykę. Tańsze mieszkania wracają do gry
Eksperci rynkowi podkreślają, że cała branża deweloperska zaczyna łapać oddech po miesiącach lansowania wyłącznie luksusowych i drogich projektów. W trzecim kwartale 2026 roku średnia cena nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży na siedmiu głównych rynkach w Polsce wyniosła **15 869 zł/mkw.** To wyraźnie mniej niż średnia cena lokali już sprzedawanych w tym samym czasie.
- **Kraków:** 17 828 zł/mkw. (cena transakcyjna wyższa od ofertowej)
- **Warszawa:** 17 767 zł/mkw. (popyt mocniej szuka tańszych alternatyw)
- **Poznań:** Stabilizacja na poziomach zbliżonych do ubiegłorocznych rekordów.
Firmy budowlane powoli uzupełniają swoje oferty o lokale z segmentu popularnego. Czy oznacza to koniec szalonego drożyzny? Na pewno nie rewolucję, ale wyraźny sygnał, że gumowa lina cenowa w największych polskich miastach zaczyna napotykać naturalny opór kupujących.
Źródło: Ekonomia – Ekonomia w RMF24
KOMENTARZE