Sierpniowe uspokojenie na rynku nieruchomości
Sierpień przyniósł upragnioną, choć pozorną stabilizację na rynku nieruchomości w Polsce. Z najnowszych, wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w sześciu z siedmiu największych metropolii średnia stawka za metr kwadratowy nowego mieszkania utrzymała się na poziomie zbliżonym do lipcowego. Wyjątkiem okazała się Warszawa, gdzie przeciętna cena metra zanotowała spadek o 1% – do poziomu 19,6 tys. zł, co dla stolicy oznacza korektę już drugi miesiąc z rzędu.
Na pozostałych głównych rynkach stawki również zatrzymały się w miejscu: w Krakowie trzeba zapłacić średnio 17,3 tys. zł/m², w Trójmieście 17,9 tys. zł/m², we Wrocławiu 15,9 tys. zł/m², a w Poznaniu 14,3 tys. zł/m². Z kolei w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii stawki oscylują wokół odpowiednio 11,6 tys. zł/m² oraz 11,2 tys. zł/m². Czy to jednak sygnał, że deweloper wywiesza białą flagę i zaczyna masowe przeceny? Nic bardziej mylnego.
Struktura oferty, czyli statystyczna iluzja
Eksperci ostrzegają przed pochopnymi wnioskami. Spadek średniej ceny w Warszawie czy jej zamrożenie w innych miastach wcale nie są dowodem na to, że deweloperzy obniżają cenniki w istniejących inwestycjach. Kluczem do zrozumienia sytuacji jest struktura nowej podaży.
Jak zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, w sierpniu na rynki napłynęła większa pula lokali z tzw. segmentu popularnego. W samej Warszawie tańsze mieszkania debiutowały ze średnią ceną 16,4 tys. zł/m², co naturalnie pociągnęło w dół ogólną średnią statystyczną dla całej aglomeracji. Deweloperzy wrzucili na ruszt to, co ma szansę szybko znaleźć nabywcę w warunkach wciąż mocno napiętych budżetów Polaków.
Mediana a średnia: brutalna prawda o dostępności
Statystyka bywa bezwzględna, a średnia arytmetyczna często zaciemnia realny obraz. Doskonale widać to po analizie mediany cenowej, która we wszystkich siedmiu metropoliach jest wyraźnie niższa od średniej. Przykładowo:
- Warszawa: średnia 19,6 tys. zł / mediana 17,4 tys. zł
- Wrocław: średnia 15,9 tys. zł / mediana 14,5 tys. zł
- Kraków: średnia 17,3 tys. zł / mediana 16,0 tys. zł
- Poznań: średnia 14,3 tys. zł / mediana 13,5 tys. zł
Dla kupującego kluczowe jest nie to, jak zachowuje się średnia słupków wykresów, lecz to, co dzieje się z najtańszą częścią oferty. Jeśli tańszych lokali na rynku ubywa lub ich pula stoi w miejscu, czekanie na cud w postaci drastycznych obniжек może okazać się błędem. Równolegle na rynku wtórnym kurczy się liczba dostępnych unikalnych okazji, co sprawia, że klienci baczniej niż dotychczas weryfikują swoje możliwości finansowe.
Źródło: Puls Biznesu – portal biznesowy
KOMENTARZE